Comment reporter le déficit foncier ?

Le mécanisme du déficit foncier permet, à tous les investisseurs locatifs, en dehors de tout dispositif de défiscalisation habituel, de réduire le montant de leurs impôts. Cette mesure fiscale provient du droit commun, applicable aux revenus fonciers. En effet, il ne subit pas le plafonnement global des niches fiscales. Mais comment reporter ce déficit sur les revenus imposables ?

Le mécanisme du déficit foncier

Lorsque la totalité des charges éligibles, déduites, dépasse les revenus locatifs générés, dans ce cas, le déficit foncier est effectif. Ainsi, la loi autorise l’investisseur à retrancher ce déficit de ses autres revenus perçus, comme, entre autres, ses salaires, dividendes perçus, dans la limite de 10 700 €. Une fois cette opération de soustraction réalisée, s’il existe encore un surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal dans le temps, sur 10 ans maximum.

Les charges concernées par le déficit foncier

Les charges éligibles du déficit foncier sont très précises. On a, comme exemple :

  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les primes d’assurance
  • les charges de copropriété à la charge du propriétaire
  • les intérêts d’emprunt
  • les frais de gérance ou honoraires de gestion
  • la taxe foncière
  • les charges diverses
  • les frais de procédure

En effet, l’investisseur doit éviter, lors de l’utilisation de ce dispositif, d’intégrer au déficit foncier les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement. Ceux-ci ne doivent pas être pris en compte, au risque d’un redressement fiscal.

Il faut noter également que le service des impôts fait, toutefois, la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. En effet, ce premier type de charge ne peut pas être déduit que sur les revenus fonciers, tandis que les autres peuvent être soustraites des autres revenus de l’investisseur.

À remarquer que les charges financières, liées aux intérêts d’emprunt, sont tous les intérêts et frais accessoires des emprunts réalisés, pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.

Les conditions

Pour reporter, il faut que l’investisseur respecte certaines conditions. En effet, ce dispositif s’applique uniquement sur les immeubles à usage d’habitation, ou transformés pour remplir cette fonction. Il y a aussi l’obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans, et d’imposer ses revenus locatifs en régime réel. À noter qu’il est impossible, pour l’investisseur de remplir ces critères si le logement reste vacant, même s’il perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance, ou d’un autre organisme, par exemple.

Le régime réel simplifié

Pour profiter pleinement de ce mécanisme, l’investisseur doit être inscrit au régime du réel simplifié. Pour cela, il lui suffit de remplir la déclaration de revenus fonciers numéro 2044, et de l’annexer à sa déclaration classique sur les revenus. En effet, c’est précisément sur cette déclaration qu’il remplit toutes les dépenses engagées dans l’opération. À préciser que si ses revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an, il est d’autorité sujet à ce régime d’imposition.

Enfin, l’investisseur doit conserver absolument tous les documents prouvant les dépenses engagées. Il n’aura pas forcément besoin de les annexer à sa déclaration de revenus, mais un contrôleur fiscal pourrait les lui réclamer par la suite.

Auteur de l’article : admin

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